Pelanggaran Kontrak Usaha Sama di Malaysia
Pengenalan
Kami ingin membawa perhatian kepada satu kes yang dilaporkan melalui [2024] CLJU 613 yang melibatkan pertikaian kontrak antara Maritime International Gateway Sdn Bhd (Defendan/Perayu) dan PD Parade Village Sdn Bhd (Plaintif/Responden) berhubung suatu Perjanjian Usaha Sama (JVA) bagi pembangunan projek resort komersial di Port Dickson, Negeri Sembilan.
Mahkamah Tinggi telah memutuskan memihak kepada Plaintif dengan membenarkan tuntutan mereka sepenuhnya serta menolak tuntutan balas Defendan. Artikel ini bertujuan untuk menghuraikan dapatan penting Mahkamah serta implikasi undang-undang kepada pihak industri, khususnya pemaju, pelabur dan pemilik tanah.
Latar Belakang Fakta Kes
Plaintif merupakan pemilik berdaftar hartanah yang menjadi tapak pembangunan. Defendan pula dilantik sebagai pemaju melalui:
- Perjanjian Usaha Sama (JVA)
- Perjanjian Tambahan
- Surat Kuasa Wakil
Di bawah perjanjian tersebut, Defendan bertanggungjawab untuk:
- Menyiapkan pembangunan dalam tempoh lima (5) tahun
- Membayar balasan kewangan yang dipersetujui
- Mendapatkan semua kelulusan pihak berkuasa
- Melaksanakan pembangunan secara profesional dan efisien
Namun, realitinya:
- Tiada pembangunan dijalankan walaupun selepas tamat tempoh
- Kelulusan pihak berkuasa gagal diperoleh dalam tempoh ditetapkan
- Bayaran kepada Plaintif tidak dibuat
- Kewajipan komunikasi kontrak tidak dipatuhi
Ini membawa kepada penamatan perjanjian oleh Plaintif.
Isu-Isu Undang-Undang Utama
1. Sama Ada Berlaku Pelanggaran Asas Kontrak
Mahkamah menegaskan bahawa tempoh masa adalah elemen kritikal dalam kontrak komersial, khususnya projek pembangunan.
Kegagalan Defendan untuk:
- Memulakan projek
- Menyiapkan pembangunan dalam tempoh lima tahun
telah dianggap sebagai pelanggaran asas kontrak (fundamental breach).
Pelanggaran ini menjejaskan keseluruhan tujuan perjanjian dan memberi hak kepada Plaintif untuk menamatkan kontrak.
2. Kegagalan Membayar Balasan
Defendan mempunyai obligasi jelas untuk:
- Membayar RM12 juta sebagai penyelesaian pembiayaan
- Membayar tambahan sama ada 20% keuntungan atau RM5.6 juta
Mahkamah menolak hujahan bahawa kewajipan ini hanya timbul jika projek berjalan.
Prinsip penting yang ditegaskan:
- Pihak tidak boleh menggunakan kegagalan sendiri sebagai alasan untuk mengelak tanggungjawab kontrak
Ini mengukuhkan konsep bahawa obligasi kontrak mesti dilaksanakan secara jujur dan berterusan.
3. Kegagalan Memperoleh Kelulusan Pihak Berkuasa
Perjanjian menetapkan bahawa Defendan mesti:
- Memohon dan memperoleh kelulusan dalam tempoh 24 bulan
- Mematuhi semua syarat pihak berkuasa
Namun:
- Permohonan dibuat lewat
- Kelulusan tidak lengkap
- Beberapa permohonan ditolak
Mahkamah mendapati kegagalan ini sebagai bukti jelas ketidakpatuhan kontrak.
4. Kegagalan Mematuhi Syarat Pihak Berkuasa
Selain kegagalan mendapatkan kelulusan, Defendan juga gagal:
- Mematuhi syarat kelulusan bersyarat
- Menyelesaikan isu teknikal dan perancangan
Ini menyebabkan:
- Penolakan berulang oleh pihak berkuasa
- Ketidakupayaan memulakan projek
Mahkamah menganggap ini sebagai pelanggaran berterusan terhadap obligasi kontrak.
5. Kegagalan Memaklumkan Perkembangan kepada Plaintif
Defendan juga melanggar kewajipan untuk:
- Memaklumkan notis dan arahan pihak berkuasa
- Memberi perkembangan projek
Kegagalan ini menunjukkan:
- Kurangnya ketelusan
- Pelanggaran serius terhadap tanggungjawab fidusiari dalam usaha sama
6. Hak Penamatan oleh Plaintif
Mahkamah mengesahkan bahawa:
- Pelanggaran asas memberi hak kepada pihak tidak bersalah untuk menamatkan kontrak
- Penamatan oleh Plaintif adalah sah di sisi undang-undang
Ini selaras dengan prinsip bahawa kontrak boleh ditamatkan apabila satu pihak gagal melaksanakan obligasi utama.
7. Penolakan Pembelaan Force Majeure
Defendan cuba bergantung kepada alasan force majeure, namun Mahkamah menolak pembelaan tersebut kerana:
- Kegagalan berpunca daripada kelemahan dan kecuaian Defendan sendiri
- Bukan disebabkan faktor luar yang tidak dapat dikawal
Prinsip penting:
- Force majeure tidak terpakai jika halangan adalah “self-induced”
8. Isu Milikan Kosong (Vacant Possession)
Defendan berhujah bahawa pembangunan tidak dapat dimulakan kerana tiada milikan kosong.
Mahkamah menolak hujahan ini kerana:
- Surat Kuasa Wakil telah diberikan
- Tiada bukti bantahan awal oleh Defendan
- Isu ini hanya dibangkitkan kemudian sebagai alasan
Mahkamah menyifatkan pembelaan ini sebagai tidak berasas.
9. Tuntutan Balas Defendan
Defendan menuntut kos projek yang didakwa telah dibelanjakan.
Namun tuntutan ini gagal kerana:
- Tiada bukti dokumentari seperti resit atau baucar
- Tiada kontrak yang membuktikan pelantikan pihak ketiga
Mahkamah menegaskan prinsip penting:
- Tuntutan ganti rugi mesti dibuktikan dengan dokumen dan bukan sekadar dakwaan
Keputusan Mahkamah
Mahkamah memutuskan bahawa:
- Plaintif berjaya membuktikan kes mereka
- Defendan telah melanggar kontrak secara serius
- Tuntutan Plaintif dibenarkan sepenuhnya
- Tuntutan balas Defendan ditolak
- Kos sebanyak RM30,000 diberikan kepada Plaintif
Implikasi Undang-Undang dan Pengajaran Penting
Kes ini memberikan beberapa pengajaran kritikal:
- Kepentingan “time is of the essence” dalam kontrak komersial
- Kegagalan total melaksanakan projek boleh dianggap pelanggaran asas
- Kewajipan kewangan tidak boleh dielakkan melalui kegagalan sendiri
- Kelulusan pihak berkuasa adalah tanggungjawab kritikal pemaju
- Force majeure tidak melindungi kegagalan yang berpunca daripada kecuaian sendiri
- Semua tuntutan mesti disokong dengan bukti dokumentari
Bagaimana Firma Guaman Kami Boleh Membantu
Di firma kami iaitu JY Ko Advocates & Solicitors, kami berpengalaman luas dalam:
- Pertikaian kontrak komersial dan usaha sama
- Tindakan pelanggaran kontrak pembangunan
- Penamatan perjanjian dan tuntutan ganti rugi
- Pertikaian hartanah dan projek terbengkalai
- Strategi litigasi berimpak tinggi
Kami memahami bahawa setiap kes bukan sekadar isu undang-undang, tetapi juga melibatkan kepentingan komersial dan kewangan yang besar.
Pendekatan kami adalah:
- Analisis strategik kes secara menyeluruh
- Penyelesaian praktikal dan berfokus hasil
- Perwakilan agresif di Mahkamah
Jika anda menghadapi situasi seperti:
- Rakan usaha sama gagal melaksanakan projek
- Pemaju tidak menyiapkan pembangunan
- Pertikaian berkaitan pembayaran atau hak milik
- Keperluan untuk menamatkan kontrak secara sah
Kami sedia membantu anda melindungi hak dan kepentingan anda secara efektif.
Kesimpulan
Kes ini menegaskan bahawa dalam kontrak pembangunan, kegagalan untuk melaksanakan obligasi utama seperti menyiapkan projek, membuat bayaran dan mendapatkan kelulusan boleh membawa kepada pelanggaran asas kontrak.
Mahkamah tidak akan melindungi pihak yang cuai atau gagal melaksanakan tanggungjawabnya sendiri.
Bagi pihak yang terlibat dalam projek usaha sama, nasihat undang-undang awal dan strategi litigasi yang tepat adalah kunci untuk mengelakkan kerugian besar.
Sekiranya anda memerlukan nasihat atau representasi undang-undang berkaitan pertikaian kontrak atau pembangunan, mendapatkan khidmat peguam litigasi yang berpengalaman adalah langkah yang wajar dan kritikal.
Ditulis pada: 26 March 2026
Contact JY Ko Advocates & Solicitors to make an appointment today!
🌐 Call us: +6017.6965.966 (Call / WhatsApp)
📩 Email Us: nick@jykolaw.com
Disclaimer: The above proposition is subject to actual facts and circumstances and shall never be referred as the actual law without seeking legal advice. Consult us for more information!